剑仙诀

投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

当前文章:http://www.jixinshuili.com/8tgotxb/352376-766045-28534.html

发布时间:00:53:09

广州设计公司  二四六天天好彩免费资料大全  二四六天天好彩玄机图二四六天天好彩每期文字资料大全  二四六图片玄机  二四六天天好彩玄机图  246天天好彩玄机资料  二四六图片玄机  二四六天天好彩免费资料大全  二四六天天好彩免费资料大全  二四六天天好彩免费资料大全  二四六天天好彩玄机图二四六天天好彩每期文字资料大全  

{相关文章}

十亿金独角兽:懒散的秘密起源——新浪技术

    欢迎光临四光市集/彭芳婷订阅号:ID:深层回声。除了Uber和Airbnb,我们还可以在明年即将上市的美国公司名单中看到Slack,公司服务领域的新星。据路透最新消息,Slack已聘请高盛(Goldman Sachs)为2019年上市做准备,预计估值超过100亿美元.谈到企业服务,甲骨文和Salesforce等美国公如何查车辆违章_西西资讯网网司已经变成了数千亿美元的巨人,并且已经用近十年的发展经验建立了坚实的障碍。在中国,“工业互联网”今年正式开通,在接下来的十年里唱“To B”。有一段时间,“中国松懈”成了一个响亮的口号。对于中国的许多初创企业来说,松弛在美国是一个独特的存在:它也仅仅经历了四年的发展。这个山谷宠儿已经成长为一个拥有800万直播用户和价值100亿美元的独角兽,并被公认为历史上发展最快的SaaS公司。2014年2月,Slack发布了其官方版本,在推出之初,有15000多名现场用户;2014年10月,Slack在不到一年的时间内完成了一轮1.2亿美元的融资,seo观察_挠脚丫子网有73000户家庭支付过高,比6个月前增加了386%。在2015年2月,Slack正式推出了一年,有50万现场用户,用户每天花费超过两个小时;2018年8月,Slack获得了4.27亿美元的新一轮投资,4年多来共筹集到了12.7亿美元,成为微软和谷歌在办公通信领域的最大竞争对手。最近,当多于一美元的基金投资者告诉深圳,除了Facebook和Twitter,Slack是他们最常用的国外应用时,我们不禁要问,快速增长的粘性Slack背后隐藏着什么秘密武器?国内企业能否复制Slack的发展道路?近年来,术语“增长”已经成为硅谷最热门的互联网概念之一,引发了对诸如MVP(Minimal Viable.)、PMF(Product.Fit)、ARRR用户模型(Acquisition-Activation-Re.ion-Dissemi.-.nue)等策略的大量讨论。在这些增长f313_专业级差网策略的指导下,为了在有限的时间窗内快速占据有利位置,产品必须满足以下几点:(1)在探索期间,必须快速创建MVP以满足基于用户、场景和需求分析的核心需求;(2)在生长期间,产品应该不断地从测试、改进到反馈。为了验证产品PMF并为大规模促销做准备,在促销期间,产品应该按照ARRR用户模型操作,以获得收入。这些增长策略对于SaaS尤其重要,SaaS的主要指标是付费的人数,Slack是这些策略用于赢得市场的典型案例。在早期,Slack只是一个游戏初创公司Tiny Speck的内部应用程序。该公司正在开发一个大型多人在线角色扮演游戏,Glitch,但开发团队已经分散开来。为了保证交流的效率,他们根据自己的需要创建了一个在线交流工具。Tiny Speck继续添加团队在产品中所需的功能,如聊天组、项目管理、应用程序内搜索等。那时,大约在2010年,群组间最流行的即时聊天方式仍然是1988年创建的IRC(Internet Relay Chat)程序:IRC用户使用特定的客户端聊天软件连接到IRC服务器,并通过服务器中继与连接到服务器的其他用户通信。基于这种技术,旧的即时通讯工具,如MSN和雅虎!Messenger已经占据了一定的市场,在这一时期涌现出了许多初创公司,比如Slack的长期竞争对手HipChat,它成立于2009年底。然而,在如此众多的即时通讯应用中,Slack仍然幸运地找到了一个空白的需求市场——Office通信。工作交流是一个强烈的需求,但是其他即时通讯工具忽略了它。据Slack的创始人Steward Butterfield说,Slack早期用户中只有20%到30%来自HipChat或IRC等在线聊天平台。当其他人被问到他们使用什么内部沟通工具时,他们的回答是“没有”。本说明并非真的一无是处,但在用户的感知中,当时的工作沟通是通过电子邮件、SMS、Skype等工具一起进行的,没有专门的办公室沟通工具。因此,巴特菲尔德决定放弃Glitch,发展Slack后,决定以“企业IM统一搜索文件共享”为核心功能,在网络办公协作下进入市场细分。2013年初,Slack推出了原型版本。从发现市场到推出产品,Slack迅速创建了自己的MVP。此时,谷歌未来的主要竞争对手,Google Hangouts和Microsoft Teams仍在寻找他们的产品,仅仅几年后,他们才为公司办公室推出了版本。后来,SLACK首先发现一些初创公司根据他们的反馈经验来调整和改进。在这个过程中,松弛团队清楚地意识到,当公司的规模不同时,办公室的需求将是不同的。为了验证产品的PMF,SLACK在正式推出之前不断寻找更大的公司进行测试。当巴特菲尔德决定推出该产品时,松弛团队首先发布了一个基于邀请的体验版本。随着巴特菲尔德的声誉和媒体的宣传,SLACK在第一天收到了超过8000份申请,很快这个数字上升到了15000。六个月后,懈怠正式启动。六个月的经验对创业公司来说并不算短。然而,在六个月的周期中,继续使用的用户已经成为了深度种子用户,他们也在松弛之后正式推出了口碑营销,使得没有CMO和销售团队的公司价值11亿美元。SLACK也有很大的操作用户的方式,在增长策略中充分利用ARRR用户模型。首先,在获取方面,松弛通过用户丰富的UI设计吸引了用户的注意力并促进了愉快的工作体验。在通信方面,SLACK一直致力于口碑传播,注重用户体验和反馈。SLACK有一个用户体验团队,随着用户的成长而扩展。据报道,该团队在2015年度拥有18名全职员工,其中6人在Twitter上提供全天候支持。这些步骤允许SLACK赶上HIPChAT,它已经正式成立四个月了,六个月后正式启动,并呈指数式增长。2016,SLACK决定将软件产品从市场细分转化为企业的办公协作平台。当基本业务稳步增长时,变革不是一个简单的决定。然而,创造成长奇迹的团队早就意识到,如果产品的功能过于单一,用户的成长在某些时候也会遇到瓶颈。为了更具伸缩性,SLACK开始引入新的应用程序和能够自动完成任务的开源聊天机器人。目前,有1500多个聊天机器人和应用程序在松弛应用程序目录中。SLACK现在就像一个有很多工具的桌面,例如TRLLO用于调度,Dropbox用于文件传输等。因此,当用户工作时,他只需要在松弛平台上操作,并且不需要在应用程序之间来回切换。这就是SLACK的新口号:工作发生的地方。下一个松弛?对于办公室协作应用,无论是在美国还是中国,2013是行业的第一年。今年,TeaPoCand和WorkWies上线了,SLAKE处于预发布测试阶段。然而,与IM(即时消息,即时消息)功能相同的Office协作应用程序,三者的开发路径是完全不同的。懈怠从企业IM开始,逐步发展成为今天的多功能平台。在可预见的将来,SLACK将演变为PaaS(平台即服务),它通过引入不同的应用程序为企业提供模块化的功能解决方案。TeaPoCon是一个复杂的团队,负责产品设计、研发、市场营销等工作,为他们提供任务规划、文档管理和模板生产功能,以提高他们的工作效率。For example, product development teams need to record and discuss the whole process of product development, while Teambition can provide project templates for task scheduling a虚拟账户_卜易居免费算命网网nd management of every link from product planning, upcoming release, testing, preparation for release to successful release. Worktile can also provide similar projec迷笛音乐_fm妖人网t templates, but it pays more attention to task management functions, so that users can intuitively view the progress of each project and the completion of each employee's task. In addition to task management and communication tools, Worktile also includes access to third-party tools to support more than 100 enterprise-level services, including Wechat, Impression Notebook, etc. In Worktile's product logic, improving efficiency, seamless communication, file sharing and online recording are the most important keywords. From the point of view, Teambition and Worktile are both targeted at specific project teams with narrow scope. Slack is aimed at job exchanges with strong demand in the workplace, which is much larger. 正如WorkWipe创始人王滔所介绍的,SLAK是IM作为企业服务的入口和基础,信息交换是其底层功能,因此很难解决信息噪声问题。Worktile and Teambition are more vertical, with tasks as the entry point, focusing on improving work efficiency. 然而,面对企业IM的大蛋糕,没有协同产品可以放弃。teambition推出“谈”和“乱云”Worktile发达,这两者都是类似的冗余设计。然而,他们很快就沉默在漫长的历史上并没有大规模发展像松弛。这是因为中国人比美国人更“公私”和重视程度区分工作信息和生活信息。换句话说,中国用户对工作交流的需要弱的理解和很难培养。当谈到工作交流,美国人认为萧条的第一,而中国用户优先选择微信。毕竟,对于大多数中国用户来说,Wechat足以满足基本的工作需要,如小组讨论和文件传输。此外,不同于美国企业常见的扁平化管理,中国的大多数企业仍然遵循严格的上下级管理。在美国,松弛在很大程度上依赖于口碑,从一个单一的员工来推动整个团队的使用,而在中国,这个过程是很难发生的规模。因此,它是企业发展的办公通信如果他们想成为一个协同办公应用为核心的功能非常困难。目前,国内SaaS产品直接以企业IM为切入点,主要是企业微信和大背景的指甲。腾讯首次推出了提姆在QQ上,但对于中国用户已经在使用QQ作为主流的IM工具,由提姆提供的聊天和文件传输的核心功能是不是有足够的吸引力,他们不愿意安装一个简单的版本的应用程序。因此,提姆的发展不是很好。Weixin接手后在社交IM QQ的作用,腾讯开始开发企业微信。这个时候,企业微信可以通过丰富的第三方应用服务提供商的介入,实现各种功能,如冲压在在任何时间、任何地点、培训和学习,快速任务分配,缩短项目审批时间,日常文档管理灵活,方便资金结算,等等,从而可以更好的我等企业办公应用需求。API接口,微信插件,注册定制能力和硬件访问能力是企业微信的优势。根据最新数据,有150万家注册企业和3000万的活跃用户。其中,在中国500强企业80%已开通企业微信,其中17%是活跃的。虽然企业微信还有很长的路要走,可以看到比提姆更长的发展空间。As for nails, they are a completely unexpected product. 最初,Ali想跟腾讯竞争,所以他开发了一个社会的产品被称为“接触”。但是这个产品不能突破,和通勤队只需改变方向,从日常的社会场景,办公室的场景,在2015推出的指甲。最初,指甲是围绕“丁新闻”的核心社会功能,从此,办公协作服务不断发展。在4版本中,指甲已经推出了一些办公智能硬件,转变为企业智能移动办公解决方案提供商。在最近的会议上,钉宣布全环节的智能化解决方案基于办公场景”的人,金融、商品、物”,和在商业基础设施更加坚定的作用。可以看出,虽然企业聊天和钉子都是从企业IM中切入的,但通过提供打卡、报销等具有中国特色的服务,给客户提供了很大的帮助,这与在工作场所借助社会工具打下坚实基础的方式大不相同。Of course, there is another color egg, because of Luo Yonghao's sudden popularity of "bullet short message", its co-founder Hao Xiaojie said in an interview with the media that when Hammer Technologies was a product manager, there were all kinds of pain points in his work, and between nails and Wechat, the two tools were not perfect in working com传播。The original intention of making bullet messages is to create a product like Slack that focuses on localized office communication. Can Bullet SM垃圾桶果皮箱_荆门市人事考试网网S be Slack? This question is rather awkward.

https://4l.cc/article.php?id=291&page=2https://4l.cc/article.php?id=282&page=1https://4l.cc/article.php?id=281&page=1https://4l.cc/article.php?id=274&page=1https://4l.cc/article.php?id=267&page=1https://4l.cc/article.php?id=267&page=3https://4l.cc/article.php?id=261&page=3https://4l.cc/article.php?id=254&page=1https://4l.cc/article.php?id=253&page=3https://4l.cc/article.php?id=253&page=2https://4l.cc/article.php?id=249&page=2https://4l.cc/article.php?id=248&page=1https://4l.cc/article.php?id=239&page=1https://4l.cc/article.php?id=231&page=2https://4l.cc/article.php?id=223&page=1https://4l.cc/article.php?id=288https://4l.cc/article.php?id=270https://4l.cc/article.php?id=258http://4l.cc/article.php?id=299&page=1http://4l.cc/article.php?id=298&page=1http://4l.cc/article.php?id=294&page=2http://4l.cc/article.php?id=293&page=1http://4l.cc/article.php?id=284&page=1http://4l.cc/article.php?id=262&page=1http://4l.cc/article.php?id=251&page=1http://4l.cc/article.php?id=249&page=8http://4l.cc/article.php?id=248&page=1http://4l.cc/article.php?id=248&page=8http://4l.cc/article.php?id=244&page=3http://4l.cc/article.php?id=243&page=1http://4l.cc/article.php?id=241&page=2http://4l.cc/article.php?id=235&page=3http://4l.cc/article.php?id=226&page=1http://4l.cc/article.php?id=227&page=2http://4l.cc/article.php?id=224&page=2http://4l.cc/article.php?id=302http://4l.cc/article.php?id=301http://4l.cc/article.php?id=296http://4l.cc/article.php?id=294http://4l.cc/article.php?id=289http://4l.cc/article.php?id=278http://4l.cc/article.php?id=260http://4l.cc/article.php?id=248http://4l.cc/article.php?id=246http://4l.cc/article.php?id=226http://4l.cc/article.php?id=229http://4l.cc/article.php?id=224https://4l.cc/article.php?id=274&page=1https://4l.cc/article.php?id=249&page=2http://4l.cc/article.php?id=278